Simulateur et comparateur de prêt immobilier

Vous souhaitez obtenir le prêt immobilier au taux le plus bas du marché pour acheter un bien neuf ou ancien ou pour renégocier votre crédit. Notre comparateur de prêt immobilier en ligne vous permet de comparer en détail plusieurs offres de grandes banques (les mensualités, le taux du prêt, le coût total du crédit, l’assurance de prêt, …) et de trouver la meilleure offre de financement pour votre projet. Devis gratuit et sans engagement.
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Prêt relais

Prêt relais (crédit de soudure)

Financer l'acquisition d'un nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien, c'est possible grâce au crédit relais (appelé aussi crédit-pont en Belgique, ou, plus rarement, crédit de soudure).

Le prêt relais est un crédit dont le capital est dû au terme du contrat. Son objet est de financer l'apport que constitue la vente d'un premier bien, en attendant que celle-ci se réalise.

Conseils pour faciliter la vente
La banque peut exiger le remboursement du crédit relais même si le bien n'est pas vendu. La vente est donc essentielle pour assurer le remboursement. Vous devez maximiser vos chances de vendre au montant et dans les délais prévus. Vous avez la durée du crédit relais (1 ou 2 ans) pour revendre votre bien alors n'attendez pas l'échéance pour modifier les conditions de vente.

Estimez au mieux le bien de vente : il doit correspondre à la nature du bien, à son emplacement, au prix du marché, etc. Interrogez plusieurs spécialistes immobiliers et, en cas de doute, demandez une expertise indépendante. Si vous baissez votre prix, la plus value sera certes moins importante, mais le bien sera vendu et le crédit pourra être remboursé, c'est là l'essentiel.

Suivez attentivement la mise en vente. Si le nombre de visiteurs est faible ou les réactions négatives, demandez conseil à votre agence immobilière ou à votre notaire, faut-il :
- baisser le prix et de combien ?
- améliorer la présentation du bien (travaux de peinture, jardinage...) ?
- mandater d'autres professionnels ?
- utiliser d'autres supports pour passer votre annonce, etc.

Informez régulièrement votre conseiller bancaire du déroulement de la vente. Ses conseils peuvent vous être utiles pour prendre des décisions à temps. Certaines banques disposent d'accords avec des réseaux d'agences immobilières ou même d'une filiale spécialisée.
Six mois avant l'échéance du crédit relais, vous serez contacté pour faire le point de la situation et envisager les dispositions de nature à favoriser la vente. En l'absence de compromis de vente, trois mois avant l'échéance, des solutions seront étudiées en fonction des caractéristiques du bien et de votre situation financière (moratoire, prolongement de la durée ...).Un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le premier. Pour permettre cette transaction, l'établissement prêteur avance à l'acheteur entre 50 % et 80 % du montant de la valeur estimée du bien immobilier à vendre, pour une durée de 1 à 2 ans. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente. 

Types de crédit-relais

Trois types de crédit-relais existent :

• le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique ;
• le prêt relais avec "franchise totale" accompagné d'un prêt amortissable ;
• le prêt relais "sec" si la valeur de l'acquisition est égale ou inférieure à la valeur du bien vendu.

Modalités du prêt

Les modalités du prêt relais sont :

• Il n’y pas d’amortissement ;
• Il n’y a pas de remboursement de capital ; il sera remboursé lorsque vous solderez le prêt relais, à la vente du logement ;
• On ne payera que des intérêts chaque mois, chaque trimestre, voire seulement en fin du prêt.

Il est très important de signaler que le montant du prêt relais est variable d’une banque à l’autre selon la méthode de calcul, même au sein de la même banque selon votre situation. Dans ce cas, les banques proposent des taux intéressants, de 3 % à 5 % suivant votre situation.

Crédit-relais : taux fixe ou révisable ?

Lors de la souscription du crédit-relais, deux types de taux sont proposés : fixe ou révisable.

> Taux fixe

Avec un taux fixe, l'emprunteur connaît avec précision le montant de son échéance. Le montant des mensualités et la durée du crédit sont fixés dès la conclusion du prêt. Il peut ainsi gérer plus facilement son budget.

> Taux révisable

Au contraire, le taux révisable est indexé sur un indice financier de référence. Si ce dernier monte, le taux du crédit augmente. Pour limiter les risques de hausse, les prêts à taux révisables peuvent être capés à + 1 ou + 2 points. Par exemple, un taux révisable à 3,5 % ne peut pas dépasser 4,5 %.

Si l'indice continue sa progression, c'est alors la durée du prêt qui s'allonge pour absorber la hausse. Inversement, le taux du crédit diminuera si l'indice financier baisse.

Mécanisme du prêt

Le montage est le suivant :

• l'emprunteur entend revendre son bien actuel (maison, appartement...) et acheter un nouveau bien en empruntant : il s'agit là du prêt principal
• la valeur du premier bien servira d'apport au second bien
• comme il achète le nouveau bien AVANT la revente, il doit demander un prêt pour financer son apport en attendant de réaliser la vente : c'est le prêt relais.

Exemple

Remboursement du crédit-relais
Le souscripteur d'un prêt-relais a le choix entre deux voies pour rembourser l'avance sur la vente de son bien.
- soit il paie chaque mois les intérêts et l'assurance, le capital étant remboursé lors de la vente du bien. Il s'agit alors d'un différé partiel. Le différé partiel est plus avantageux financièrement. En revanche, il impose pendant la période de transition de payer à la fois les traites de l'ancien prêt et les intérêts du crédit-relais.
- soit il diffère le paiement des intérêts à la livraison du logement, acquittant uniquement des assurances chaque mois. Il s'agit alors d'un différé total. Le différé total est pratique pour un couple dont la capacité d'endettement est limitée ou qui doit payer le loyer de son logement.

• Montant de la vente: 100 K€
• Montant de l'achat: 150 K€
• Montant du prêt relais: 80 K€ (en effet, par sécurité, les banques ne financent qu'une partie du prix de vente)
• Montant du prêt principal: 150-80 = 70 K€

Entre la date d'achat et la date de vente, l'emprunteur aura donc deux crédits. Il paiera donc les échéances du prêt principal, en même temps que les intérêts du prêt relais. Dans certains montages, les intérêts du prêt relais sont eux aussi décalés à la date de vente. On parle alors de franchise totale.

Un contrat de crédit ayant obligatoirement une date de fin, il est prévu initialement une date de fin théorique de remboursement de capital (en général 2 ans), sachant que ce crédit a vocation à être remboursé par anticipation. ex: dans le cas d'un crédit relais avec franchise totale, l'échéancier de remboursement est donc de 23 échéances de 0 €, plus une échéance du montant de l'emprunt + les intérêts sur deux ans.

Dans le cas où la valeur du bien vendu est supérieure à celle du bien acheté, l'emprunteur n'a pas besoin du prêt principal. On parle alors de prêt sec.

Cas de la vente du bien

Assurances du crédit-relais
Comme pour tous les crédits immobiliers, les banques exigent au moment de la conclusion d'un crédit-relais la souscription d'une assurance décès-invalidité (ADI).
- L'ADI couvre le décès et l'incapacité temporaire de travail de l'emprunteur.
- Selon les quotités choisies, 50 % ou 100 % du capital souscrit, l'assureur remboursera 50 % ou 100 % de la mensualité en cas de défaillance de l'emprunteur
- Certains choisissent de réduire le coût de l'assurance du crédit-relais en souscrivant seulement l'assurance décès.
Concernant le prêt adossé, une assurance d'incapacité temporaire de travail devra être souscrite.
Différentes options sont proposées pour une protection plus complète, comme l'assurance chômage. Cette dernière assure la prise en charge d'une partie des mensualités après un délai de carence.
Sa souscription n'est automatique car elle engendre un coût supplémentaire qui augmente la mensualité. Le souscripteur doit évaluer le risque de perte d'emploi en fonction de son secteur d'activité et de son profil professionnel.

A la date de la vente, le montant de la vente est utilisé pour rembourser le crédit relais, à savoir:

• le capital emprunté
• et dans le cas des franchises totales, des intérêts

L'excédent est reversé à l'emprunteur.

Exemple

• Montant de la vente 95k€ (au lieu des 100k€ attendus)
• La banque retiendra 80k€ pour solder le prêt relais
• Le vendeur garde 15k€

Cas de non vente du bien

Les remous du marché immobilier font qu'il peut arriver que le prêt relais arrive à terme. À ce moment plusieurs possibilités sont ouvertes :

• reconduction du crédit (cas où l'emprunteur souhaite continuer à rechercher un acheteur). Toutefois, le risque ayant augmenté (le client n'a pas été capable de vendre son bien dans la période prévue, ce qui signifie probablement que le marché s'est déprécié), le banquier aura tendance à ne reconduire qu'une partie du prêt (dans notre exemple 70 k€). La partie non reconduite sera soit payée comptant, soit donnera lieu à un nouveau crédit ;
• transformation en crédit amortissable (cas où l'emprunteur abandonne sa recherche d'acheteur). En effet, face à la crise immobilière certains emprunteurs trouvent plus rentable de louer leur premier bien plutôt que de le revendre à perte. Dans ces conditions, un crédit immobilier classique sera mis en œuvre, pour rembourser le prêt relais. Le montant des loyers est alors censé couvrir ces échéances.

On voit bien ici les risques d'un crédit relais: entre la date de l'achat et celle de la revente, l'emprunteur est propriétaire de deux biens, tous les deux financés à crédit.